В 2022 г. в Турции заметно выросло число иммигрантов, прежде всего из России. Среди вновь прибывших иностранцев увеличился процент тех, кто намеривался получить турецкое гражданство за недвижимость. Ситуация, вызванная самыми разными причинами, подтолкнула правительство Турции внести определенные изменения в законодательство республики. Главная цель нововведений — ограничить возможности для иммигрантов в получении турецкого гражданства через инвестиции в местную недвижимость. Изменения коснулись нескольких важных правил, законодательных норм и положений.  

Турецкое гражданство за инвестиции: преимущества программы

В 2017 г. в Турции была открыта программа, предоставляющая возможность иностранцам получить турецкое гражданство через инвестиции. К началу 2023 г. свыше 35 тыс. зарубежных граждан, включая россиян, воспользовались этим способом. Турецкий паспорт, полученный благодаря программе, дает иностранцам семь основных преимуществ:

  • благоприятные условия для ведения бизнеса;
  • возможность иметь дополнительный доход, сдавая недвижимость в аренду;
  • двойное гражданство;
  • относительно низкий инвестиционный порог;
  • возможность неограниченного пребывания на территории Турции;
  • безвизовый въезд в 111 стран;
  • автоматическое получение гражданства для всех членов семьи.

Гражданин продолжает сохранять турецкий паспорт даже после продажи приобретенного объекта недвижимости по истечении обязательного трехлетнего периода владения собственностью.

Каких норм коснулись изменения? 

Турецкое законодательство предоставляет иностранным гражданам несколько возможностей для получения гражданства. Наиболее востребованный способ — через инвестиции в недвижимость. Минимальная сумма по закону, принятому 19.09.2018, составляла 250 тыс. $ (долларов США). Приобретение недвижимости давало иммигрантам возможность получить турецкий паспорт по ускоренной процедуре.

С 13.06.2022 законодательные нормы снова изменились. Минимальная сумма стоимости приобретаемой недвижимости не должна быть менее 400 тыс. $. Только в этом случае иностранец получает право официально стать турецким гражданином. Изменения коснулись других законодательных норм:

  • процедуры покупки недвижимости;
  • количества приобретаемых объектов;
  • покупки недвижимости в новостройке;
  • ограничений, касающихся продавца;
  • условий подачи на гражданство;
  • случаев оформления договора купли-продажи;
  • приобретения недвижимости в кредит;
  • продажи купленного объекта;
  • приобретения недвижимости в долевую собственность.

Покупка недвижимости: главные правила процедуры

Иностранным гражданам необходимо знать, что оформить право на приобретенную недвижимость можно в кадастровом управлении региона, где находится объект. Нотариальные службы не имеют полномочий на оказание подобной услуги. В кадастровом управлении оформляется сделка между покупателем — иностранным гражданином — и продавцом. При этом обязательно присутствует государственный переводчик.

Стороны — покупатель и продавец — подписывают акт, подтверждающий отсутствие взаимных претензий. Далее, происходит процедура передачи права собственности. Новый владелец, чье имя служащие управления вписывают в кадастровую книгу, получает ТАПУ — официальное свидетельство, подтверждающее право собственности на объект недвижимости.  

Гражданство через приобретение недвижимости в новостройке

Иностранный гражданин может планировать приобретение недвижимости, находящееся на этапе застройки. В этом случае оформление ТАПУ невозможно. Будущему собственнику следует заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком. Документ необходимо заверить нотариально. Только после этого иностранец — будущий собственник объекта недвижимости — имеет право подать официальные бумаги на турецкое гражданство в кадастровое управление.

Новые правила содержат изменения, касающиеся количества объектов недвижимости на этапе застройки, доступных для приобретения. Ранее закон не предусматривал жестких ограничений. Иностранный гражданин мог приобрести несколько объектов недвижимости в разных местах на территории Турции. Нотариальные конторы, заверявшие договор, и застройщики также могли быть разными. Новые правила предписывают необходимость соблюдения четырех основных требований:

  • нотариально заверенный договор может быть только один;
  • правила разрешают указывать в документе несколько объектов, приобретаемых в собственность;
  • покупка осуществляется на основе одного договора и в одно время;
  • стоимость объекта недвижимости, несмотря на этап застройки, должна быть внесена полностью; гражданину необходимо сделать это заранее или в день заключения договора купли-продажи.

Иностранец, выполнивший перечисленные требования, имеет право на подачу документов для получения турецкого гражданства. Зарубежным покупателям, приобретающим недвижимость на территории республики в новостройках и не стремящимся получить турецкий паспорт, не нужно заверять договор нотариально.

Если гражданин оформляет покупку недвижимости в кадастровом управлении, он имеет право на приобретение более двух объектов. При этом застройщики могут быть разными. Главное, сумма инвестирования в недвижимость должна равняться или превышать 400 тыс. $. Правило распространяется на случаи, когда объект не относится к категории недвижимости на этапе застройки.

Гражданство за недвижимость: основные изменения в правилах

Нововведения коснулись условий получения турецкого гражданства разными категориями иностранцев, приобретающих недвижимость на территории республики. Немало граждан оказываются в ситуации, когда они купили недвижимость, однако внесли лишь часть стоимости. Некоторые из них рассчитывают на получения гражданства.

В этом случае главные условия: внесение недостающей суммы стоимости объекта и оформление сделки в кадастровом управлении. Договор купли-продажи, оформленный с помощью служащих нотариальной конторы, не дает права на получение турецкого паспорта.

Ранее отмечались случаи, когда две семьи, члены которых — иностранные граждане, приобретали недвижимость в долевую собственность общей стоимостью от 800 тыс. $. Следующий шаг — получение гражданства. Новые правила исключают эту возможность. Недвижимость, приобретенная как долевая собственность не дает права на получение гражданства.

Покупатель — будущий владелец — должен быть один. При этом измененные правила не ограничивают числа продавцов. В долевой собственности их может быть двое и более.

Иностранцы нередко приобретают объекты недвижимости, ранее купленные гражданами зарубежных стран. В недалеком прошлом новые собственники могли претендовать на получение паспорта. Правило распространялось даже на случаи, когда бывшие владельцы были участниками инвестиционной программы.  

Сейчас подобная практика невозможна. Если кто-то уже получал гражданство по приобретаемому объекту недвижимости, новые собственники лишены этой возможности. Они не могут получить гражданство, если объект недвижимости принадлежал участнику инвестиционной программы.

На практике можно встретить другие случаи. Наиболее частый из них — вторичным объектом недвижимости владел иностранец, не участвовавший в инвестиционной программе. Это дает право новым зарубежным претендентам после покупки недвижимости получить паспорт. Однако до этого момента объект должен находиться в собственности турецкого гражданина не менее трех лет.

Изменения коснулись иностранных граждан, владевших приобретенной собственностью, в том числе с помощью нотариального договора купли-продажи, в течение трех лет и получивших турецкий паспорт. В случае если они решили продать объект бывшему владельцу, новые правила требуют от кадастрового управления информировать об этом управление по делам гражданства.

Программа гражданства: новые ограничения, касающиеся продавца недвижимости

Главное условие для приобретения гражданства через покупку недвижимости — продавец объекта должен быть турецким собственником или компанией. Долгое время существовала практика оформления доверенности:

  • гражданин планировал купить объект, принадлежавший иностранцу;
  • оформлялась доверенность на турецкого гражданина;
  • новый иностранный претендент на собственность покупал объект у турка — доверенного лица;
  • после этого можно было рассчитывать на получение паспорта.

Сейчас подобная практика незаконна. 1 февраля 2023 г. правительством страны внесены дополнения, касающиеся требований к турецким гражданам — собственникам недвижимости. Покупателям — иностранцам, участвующим в программе гражданства, — необходимо учитывать новые законодательные ограничения. Собственниками недвижимости, приобретаемой иностранцем для получения гражданства, не должны быть следующие лица или объекты:

  • иностранец, получивший гражданство по инвестиционной программе;
  • компания, среди учредителей которой числится сам покупатель или кто-либо из его ближайших родственников;
  • прямые родственники покупателя, даже если они имеют статус турецких граждан;
  • турецкий гражданин, купивший недвижимость у иностранца, участвовавшего в инвестиционной программе, и владеющий объектом менее трех лет;
  • сам покупатель или его прямые родственники, независимо от их статуса гражданства, купившие объект как вторичную недвижимость;
  • компания, в которой доля иностранного учредителя превышает 50%.

Гражданство через покупку недвижимости в ипотеку 

Существенные препятствия возникают перед иностранцами, планирующими приобрести объект недвижимости в кредит и рассчитывающими после этого получить гражданство. Теоретически такая возможность существует. Практика говорит о серьезных рисках при выборе такого способа получения турецкого паспорта. Специалисты выделяют четыре основные препятствия:

  • сумма кредита должны быть значительно выше стоимости объекта недвижимости, указанного в ТАПУ;
  • из суммы кредита вычитается стоимость приобретаемого объекта; оставшаяся сумма считается собственными средствами заемщика;
  • необходимо оформлять DAB — справку, предоставляемую турецким банком о транзакции — обмене валюты; документ выдается в день получения ТАПУ или (чаще) позже этого этапа;
  • сумма собственных средств должна быть не менее 400 тыс. $.

Перечисленные препятствия наглядно показывают невозможность приобретения гражданства путем покупки объекта недвижимости в ипотеку. Поэтому будущему заемщику стоит взвесить все за и против, прежде чем обращаться в банк за кредитом.

Оформление гражданства: этапы и сроки процедуры

Иностранный гражданин собирает пакет документов, необходимых для наложения обременения на гражданство. Если будущий собственник недвижимости покупает два и более объекта, процесс оформления гражданства включает следующие этапы:

  • оформление ТАПУ на каждый объект;
  • подача документов, требующихся для наложения обременения на гражданство;
  • составление обязательства, официально закрепляющего отказ от продажи приобретенного объекта недвижимости на протяжении периода не менее трех лет.

Гражданин подает документы в кадастровое управление региона, в котором находится купленный объект недвижимости. Иностранец может приобрести два объекта и больше. В первом случае он сам выбирает кадастровое управление, во втором — то учреждение, что отвечает за большую часть объектов.

После подачи документов необходимо ждать, когда завершится оформление гражданства. Последний этап — получения турецкого паспорта. Срок оформления — 4–6 месяцев.

Дополнительные сведения для иностранных граждан

Иностранцы могут по каким-либо причинам поменять планы и решить продать приобретенный объект. При этом на недвижимость наложено обременение на гражданство, а минимальный трехлетний срок не истек. В этом случае иностранному собственнику следует обратиться в кадастровое управление. Служащие учреждения снимут обременение с одним условием — документы не успели поступить в управление по делам гражданства.

Здесь перечислены основные изменения, касающиеся законодательных норм о получении турецкого гражданства через приобретение недвижимости. Гео- и внутриполитические события стали заметно влиять на самые разные сферы жизни. Новые изменения могут неожиданно произойти в недалеком будущем. Прежде всего это касается порога инвестирования, требуемого для получения гражданства. Сумма может быть увеличена до 700 тыс. $ и даже выше.

Поэтому иностранным гражданам, включая россиян, планирующим приобрести турецкое гражданство, не стоит ждать лучших времен, и поспешить с получением паспорта через покупку недвижимости в этой азиатской стране.