В Турции доход от сдачи в аренду жилья, офиса/магазина, земли (arsa/arazi), а также некоторых прав и имущества (например, моторного транспорта) относится к kira geliri (доход от аренды). В ряде случаев он подлежит декларированию через годовую декларацию по подоходному налогу (Gelir Vergisi Beyannamesi).

Важно: материал носит справочно-информационный характер для жителей Анталии и тех, кто сдаёт недвижимость/имущество в Турции. За точным применением правил к своей ситуации стоит обращаться к своему mali müşavir (бухгалтеру) или в Vergi Dairesi.

Что считается доходом от аренды (kira geliri)

К kira geliri относятся поступления, полученные за сдачу в аренду:

  • жилья (квартира, дом);
  • коммерческой недвижимости (iş yeri: офис, магазин и т.д.);
  • земельных участков (arsa, arazi);
  • моторных транспортных средств, машин, оборудования (если они не записаны на бизнес);
  • прав (например, некоторые зарегистрированные права, лицензии, авторские права — в отдельных случаях).

Доход от аренды может возникать не только у собственника: налогоплательщиками также признаются лица с правом пользования/извлечения выгоды (mutasarrıf, intifa hakkı sahibi и т.п.) и даже арендаторы, если они сдают арендованный объект дальше и получают с этого доход.

Главные лимиты: когда декларация обязательна

1) Жилая аренда (mesken): «льгота по жилью» и порог

По жилью действует годовая льгота (mesken istisnası). Если годовой доход от жилья не превышает лимит, декларация по этому доходу не подаётся.

  • Доходы за 2025 год: льгота по жилью 47 000 TL.
  • Доходы за 2026 год: льгота по жилью 58 000 TL.

Если суммарный доход от аренды жилья за год выше соответствующего лимита, декларация обязательна.

Если у человека несколько квартир: льгота применяется один раз ко всей сумме дохода от жилья, а не по каждой квартире отдельно.

2) Коммерческая аренда (iş yeri): пороги зависят от удержания налога

Для доходов от аренды коммерческой недвижимости важен статус арендатора: удерживает ли он налог у источника (tevkifat) или нет.

  • Если доход «с удержанием» (tevkifatlı): при превышении 330 000 TL (за 2025) / 400 000 TL (за 2026) по брутто сумме возникает обязанность по подаче декларации.
  • Если доход «без удержания» (tevkifatsız): при превышении 18 000 TL (за 2025) / 22 000 TL (за 2026) декларация обязательна.

3) Если есть и жильё, и iş yeri одновременно

Если у человека одновременно есть доход от жилья и от коммерческой аренды, расчёт порога делается так:

  • по жилью сначала вычитается льгота (47 000 TL для доходов 2025 года / 58 000 TL для доходов 2026 года);
  • затем оставшаяся налогооблагаемая часть жилья суммируется с брутто доходом от iş yeri;
  • если итог превышает порог для iş yeri (330 000 TL для 2025 / 400 000 TL для 2026), возникает обязанность декларировать оба дохода.

Важное уточнение: льгота применяется только к жилью. К доходу от iş yeri «льгота по жилью» не применяется.

Кто такие «dar mükellef» и когда они подают декларацию

Dar mükellef — это нерезидент (в Турции нет постоянного места проживания/пребывания, и за календарный год человек не находится в Турции постоянно более 6 месяцев). Нерезиденты в целом декларируют только турецкие доходы, но правила по аренде отличаются по типу дохода:

  • если весь доход от аренды в Турции полностью «с удержанием», годовая декларация по нему обычно не подаётся;
  • если есть доход от жилья и он превышает порог льготы (47 000 TL для 2025 / 58 000 TL для 2026), подача декларации требуется;
  • если есть доход без удержания и без льгот, он декларируется полностью (без ограничения по сумме).

Сроки за 2025 год: когда подать и когда платить

Для доходов 2025 года декларацию нужно подать в период:

1–31 марта 2026 года

Налог, начисленный по декларации за 2025 год, оплачивается в два равных платежа:

  • 1-й платеж: до 31 марта 2026 (вместе с damga vergisi, если применяется);
  • 2-й платеж: до 31 июля 2026.

Как быстро понять, нужно ли подавать декларацию: мини-чеклист

  1. Определить тип аренды: жильё (mesken) или коммерция (iş yeri), а также есть ли аренда земли/транспорта/прав.
  2. Проверить, есть ли удержание налога (tevkifat): обычно это зависит от того, является ли арендатор обязанным удерживать налог.
  3. Сравнить суммы с лимитами:
    • жильё: 47 000 TL (доходы 2025) / 58 000 TL (доходы 2026);
    • iş yeri с удержанием: 330 000 TL (2025) / 400 000 TL (2026) по брутто;
    • iş yeri без удержания: 18 000 TL (2025) / 22 000 TL (2026).
  4. Если есть сомнения: собрать договора, банковские выписки, сведения о собственниках (если долевая) и уточнить у mali müşavir.

Общие случаи, которые часто «неочевидны»

Долевая собственность

Если недвижимость в долях (hisseli), каждый собственник декларирует только свою долю дохода. Льгота по жилью применяется отдельно к каждому налогоплательщику при соблюдении условий.

Доход от общих зон в доме/сайте (kapıcı dairesi, общие помещения)

Если управляющая структура дома/сайта сдаёт в аренду капыджи-даиреси или иные общие площади, доход считается доходом владельцев пропорционально долям, а не отдельным доходом «управляющей компании дома» (у неё обычно нет статуса плательщика по этому доходу).

Сдача в аренду транспорта, техники, прав (вне бизнеса)

Если транспорт/техника/права не находятся на балансе коммерческого предприятия, доход от их аренды может попадать в kira geliri. При этом статус арендатора (удерживает/не удерживает) влияет на пороги и обязанности по подаче декларации.

Где и как подать декларацию

Декларация может подаваться:

  • онлайн через Dijital Vergi Dairesi и/или Hazır Beyan Sistemi;
  • через мобильное приложение Hazır Beyan;
  • через бухгалтера (mali müşavir) с электронной подачей;
  • лично в налоговой (Vergi Dairesi) на бумаге или через любую налоговую (не обязательно по месту регистрации).

Как считать налоговую базу: «гётюрю» или «реальные расходы»

При декларировании выбирают один из способов учёта расходов:

Götürü gider (упрощённые расходы)

После вычета льготы по жилью (если она применима) от оставшейся суммы можно дополнительно вычесть 15% как «условные расходы» (без подтверждающих документов). Но есть ограничения:

  • некоторые категории доходов (например, доходы от сдачи прав) могут не подпадать под этот режим;
  • если выбран götürü gider, перейти на «реальные расходы» обычно нельзя раньше, чем через 2 года.

Gerçek gider (реальные расходы)

Можно вычитать подтверждённые расходы (документы нужно хранить 5 лет): ремонт, обслуживание, страхование, проценты по кредиту (в предусмотренных случаях), коммунальные расходы при оплате арендодателем, амортизация, некоторые улучшения и энергоэффективные вложения и др. При этом часть расходов, относящаяся к сумме, покрываемой льготой по жилью, не вычитается.

Пример логики расчёта (упрощённо): сначала определяется налогооблагаемый доход (после льготы), затем вычитаются расходы (götürü или gerçek), потом применяются возможные разрешённые вычеты/скидки и по прогрессивной шкале считается налог.

Что будет, если не подать декларацию или занизить доход

Если доход от аренды не задекларирован или задекларирован частично и это выявлено при проверках/сопоставлениях данных, последствия обычно такие:

  • можно потерять право на льготу по жилью за соответствующий период;
  • возникают штрафы и начисляется процент/пеня за просрочку;
  • в ряде случаев выгоднее подать декларацию добровольно (в т.ч. после срока) до того, как факт нарушения выявит налоговая.

Банковские переводы по аренде: почему это важно

Для аренды жилья и коммерческой недвижимости действует требование подтверждать платежи документами банка или PTT (квитанции, выписки, переводы). Это касается и краткосрочной аренды. Нарушение «tevsik zorunluluğu» (обязанности документального подтверждения) может приводить к специальным штрафам.

Если объект в долях и оплата идёт на счёт одного из собственников, в назначении платежа обычно указывают информацию о других собственниках, чтобы не возникало вопросов при проверках.

FAQ: короткие ответы на частые вопросы

Если сдаётся только квартира и доход за 2025 год 45 000 TL — декларация нужна?

Нет, если речь именно о доходе от сдачи жилья (mesken) и сумма не превышает 47 000 TL за 2025 год, годовая декларация по этому доходу не требуется.

Если две квартиры и каждая принесла по 40 000 TL за 2025 год, льгота применяется два раза?

Нет. Льгота применяется один раз ко всей сумме доходов от жилья. В этом примере общий доход 80 000 TL, он превышает 47 000 TL — значит, возникает обязанность подать декларацию.

Коммерческая аренда (iş yeri) — почему везде пишут «брутто»?

Потому что порог по iş yeri в ряде случаев считается по брутто сумме дохода, а также учитывается, было ли удержание налога у источника (tevkifat).

Если объект в долевой собственности, кто подаёт декларацию?

Каждый совладелец подаёт декларацию за свою долю дохода, если его доля превышает соответствующие лимиты и/или выполняются условия обязательного декларирования.

До какого числа подаётся декларация за 2025 год?

С 1 по 31 марта 2026 года.

Вывод

Для многих жителей Анталии ключевой вопрос простой: превышен ли лимит (47 000 TL по жилью за 2025 год) и какой тип аренды (жильё или iş yeri, с удержанием или без). Если доходы попадают в зоны обязательного декларирования, лучше подготовиться заранее: собрать договоры, выписки и определить выгодный метод расходов (götürü или gerçek), чтобы корректно подать декларацию в срок — до 31 марта 2026.